OT Artwork - шаблон joomla Новости

Тел. +7 (903) 530-20-90

ВКонтактеВКонтактеВКонтактеВКонтактеTelegram

Главная/Онлайн консультация/Евгений Страхов
Евгений Страхов

Евгений Страхов

Адрес сайта: http://pravlex.ru

Живи до июля

Опубликовано в Я в СМИ

Автор: Марта Савенко

Смотрите, френдз, ситуация. Арендатор подписывает договор с собственником на 11 месяцев, с 1 августа до 1 июля следующего года. Вносит обеспечительный депозит и аккуратно платит каждый месяц. 

 

В договоре есть два пункта, я их тут напишу простыми словами, чтобы вам не мучиться:

 

1. Если договор расторгается досрочно, то депозит не возвращается.

2. Арендатор обязан предупредить собственника письменно не менее чем за 30 дней. 

 

Наступает февраль, и арендатор решает расторгнуть договор и переехать в другое жильё - по своим глубоко личным мотивам. Предупреждает собственника аж за 32 дня, собственник за это время успевает найти новых жильцов. Убытков он, по мнению арендатора, не понёс никаких, от слова «совсем».

 

Что вы думаете? Вернут арендатору его депозит? 

 

Нет, отвечает наш юрист Евгений Страхов. Первый пункт, по которому депозит в случае досрочного расторжения договора не возвращается, и второй, по которому арендатор обязан предупредить о расторжении за 30 дней, не противоречат ни друг другу, ни российскому законодательству. Поэтому депозит остаётся у арендодателя. 

 

Совет: не подписывайте такие условия договора, как невозврат депозита при досрочном расторжении, дорогие френдз. На мой взгляд, они кабальные. 

 

Кто с этим не согласен - ставьте дизлайк, и наоборот. А я вам ещё расскажу про убытки, которые все-таки понёс данный арендодатель - сегодня, но чуть попозже.

 

https://t.me/arendatoru/156

Евгений Страхов - официальный юридический консультант проекта Съёмное в Телеграме и Фейсбуке

Я уже рассказывала вам о залогах – и о том, за что они вносятся. Самый острый момент для арендатора в данном вопросе – это гарантия возврата залоговой суммы при выезде. Ее, как полагают многие, не существует.

Спешу вас обрадовать: я поговорила с экспертом, который подтвердил мне, что все совсем не так. Знакомьтесь:

Евгений Страхов, юрист в сфере недвижимости и строительства

Вот три важных момента, о которых, как он считает, надо помнить арендатору.

1. Евгений Страхов: «Гарантии есть, на то у нас и законодательство, надо только все делать правильно – в частности, грамотно составлять договор найма. Например, я всегда вношу в его условия отдельный пункт о взимании пени за просрочку возврата депозита. Это мотивирует арендодателя не тянуть время, а вернуть эти деньги сразу».

По опыту: собственники не очень-то легко соглашаются на эти пени в договоре. Но если они прописаны не только в пункте возврата депозита, а еще и в пункте об арендных платежах, то ничего другого им не остается.

И то сказать, даже 1% от суммы месячного платежа за день просрочки – это не так мало. Если вы снимали квартиру за 50 тыс. рублей, а собственник просрочил возврат залога на 10 дней, то вернет он вам уже 55 тыс. рублей. А некоторые и более высокий процент прописывают, тут все по согласованию сторон.

2. Евгений Страхов продолжает: «Очень советую в день подписания договора (обычно это происходит в квартире, которая сдается внаем) сделать фото, а еще лучше – видео всех помещений квартиры. В случае возникновения споров по поводу подранного вашей кошкой диванчика или сломанной дверцы в комоде вы сможете предъявить их не только собственнику жилья, но и в суде – если до него дойдет. И фото, и видеоматериалы являются для судей доказательствами».

По опыту: во время съемки, если обнаруживается сломанная или висящая на соплях дверца, собственник обычно встряхивается и звонит мебельному мастеру, а после починки просит вас фото и видео переснять. Так и сделайте, а еще внесите дополнения про этот ремонт в опись имущества, и оба там распишитесь.

3. Евгений Страхов: «При выезде из арендуемого жилья надо подписать с наймодателем передаточный акт о том, что вы вернули ему его имущество в целости и сохранности. Как только он его подписывает, с его стороны возникает обязательство вернуть вам обеспечительный платеж. Если он, тем не менее, отказывается это сделать – «сейчас нет денег», «потом отдам» - смело подавайте судебный иск. Суды в таких случаях традиционно встают на сторону нанимателя».

По опыту: передаточный акт – это тот самый документ, который некоторые собственники подписывают неохотно, даже если возвращают вам залог. «А вдруг вы все-таки что-нибудь сломали, и потом это обнаружится? Давайте подпишем его завтра, я все как следует проверю». Не соглашайтесь. В ваше отсутствие в квартире может произойти все, что угодно, и ничего не докажешь. И да, в день выезда снова сделайте фото или видео квартиры в присутствии владельца, это обезопасит вас в случае судебных исков.

Хотите задать Евгению свой вопрос? Пишите в Телеграме в @ArendatoBot, мы все ему передадим – и пришлем вам ответ. Самые интересные и важные вопросы и ответы, конечно, опубликуем.

Евгений Страхов - официальный юридический консультант проекта Съёмное в Телеграме и Фейсбуке

Вопрос: Добрый день, Евгений! Наша компания (заказчик) заключила договор подряда на строительство жилого дома с подрядчиком. Срок выполнения 1 этапа работ просрочен на 1 месяц. Мы заплатили подрядчику аванс - 30% от стоимости работ. Сегодня от подрядчика мы получили акт о выполнении работ. Но мы не хотим принимать работы, поскольку не доверяем этому подрядчику. Как нам быть? Степан.

 

Ответ: В вашем случае вы вправе не принимать результат работ и отказаться от исполнения договора руководствуясь соответствующими статьями Гражданского кодекса РФ. Также необходимо проанализировать условия вашего договора подряда на предмет наличия там порядка реализации этого отказа. Сопоставив вместе нормы закона и условия договора можно принять соответствующее решение.

 

Покупка квартиры требует взвешенного решения и обдуманного выбора. Приобретая жилье в строящемся доме, которого еще нет в реальности, необходимо тщательно проверять застройщика. Именно его надежность может служить залогом спокойного сна будущего собственника без опасений пополнить ряды обманутых дольщиков.

 

Но как выбрать надежного? Как сориентироваться во всем многообразии требований закона к компании, строящей жилье? Где проверять и на что смотреть? «Строительство.RU», опросив юристов рынка недвижимости, публикует ответы на все эти вопросы, собранные в одном материале.

Безусловно, выбор застройщика надо начать с изучения информации о нем, о его предыдущих проектах, а также отзывов о нем в интернете. Многое может рассказать база данных по судебным решениям арбитражных судов kad.arbitr.ru, а также судебные базы информационных систем «Гарант» и «КонсультантПлюс».

Если все плохо, то есть смысл не рисковать самому. Если же все хорошо и у вас сложилось хорошее впечатление, то стоит перейти к изучению фактов более подробно. А для этого надо тщательно изучить сайт застройщика и представленную на нем документацию.

Нюансы выбора: у кого купить квартиру в строящемся доме?

 

Что искать на сайте прежде всего?

В настоящее время законодательные требования к застройщикам повысились. Процесс этот шел постепенно и своего максимума достигнет 1 июля 2018 года.

Евгений Страхов, независимый юрист по недвижимости, обращает внимание, что сегодня до заключения с застройщиком ДДУ необходимо установить несколько важных моментов. Во-первых, необходимо изучить вопрос, связанный с земельным участком, на котором ведется строительство. Земля должна принадлежать застройщику либо по праву собственности, либо по праву аренды. Причем субаренду лучше все же не рассматривать, так как договор субаренды автоматически прекращается с истечением срока аренды.

Во-вторых, изучить следует вид разрешенного использования земельного участка. По этому документу должно предполагаться строительство именно того объекта, разрешение на строительство которого и было выдано застройщику.

В-третьих, у застройщика должно быть само разрешение на строительство жилого дома.

И наконец, застройщиком должны быть уплачены взносы в компенсационный фонд. Также у него должно быть заключение о соответствии проектной декларации требованиям закона. Это соответствие выдается уполномоченным органом по контролю за долевым строительством. Обычно все эти сведения можно почерпнуть с сайта застройщика. Там должны быть выложены разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на землю, проектная декларация, заключение о соответствии, условия о привлечении денежных средств, проект ДДУ.

Василий Шарапов, юрист девелоперской группы «Сити-XXI век», добавляет, что также на сайте должны быть опубликованы финансовая отчетность (баланс за последний отчетный период и отчет о прибыли и убытках) и учредительные документы компании.

Уплата застройщиком отчислений в компенсационный фонд, по словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, не должна волновать покупателя:

— Работа компенсационного фонда построена таким образом, что покупателю нет абсолютно никакой необходимости выяснять, делает ли застройщик проекта необходимые отчисления. Дело в том, что договор долевого участия априори не может быть зарегистрирован Росреестром до тех пор, пока застройщик не сделает взнос в фонд. Согласно текущим условиям, компенсационный фонд по запросу Росреестра предоставляет информацию об уплате или неуплате девелопером взноса в срок не более одного рабочего дня. В случае наличия отчисления ДДУ регистрируется. Это и становится для дольщика подтверждением. Соответственно, если по ДДУ из Росреестра приходит отказ, то застройщик не сделал взнос, соответственно, сделка не состоится.

Евгений Страхов предупреждает:

— Застройщик формально может соответствовать закону, но ему могут не соответствовать документы, на основании которых привлекаются деньги дольщиков. В этом случае лучше обратиться за консультацией к юристу по недвижимости.

 

О чем следует также знать?

Василий Шарапов рекомендует также проверить застройщика через различные сайты на соответствие законным требованиям:

— Законодатель установил в законе массу требований к застройщикам. Они должны отсутствовать в реестре недобросовестных поставщиков, в реестре недобросовестных участников земельных аукционов, у них не должно быть налоговых недоимок, судимости у руководителя и главного бухгалтера, они должны соответствовать требованиям по уставному капиталу и т. д. Не всякий юрист сможет достоверно и быстро все это проверить. На получение всех документов потребуется время. На сегодняшний день основным юридическим подтверждением со стороны государства соответствия застройщика требованиям закона является выдаваемое застройщику контролирующим органом соответствие застройщика и его проектной декларации требованиям закона.

Если же все-таки есть желание убедиться в этом соответствии самостоятельно, то информацию необходимо искать на следующих сайтах.

Нет ли процесса ликвидации выбранного вами застройщика, можно проверить на сайте kad.arbitr.ru или, заказав выписку ЕГРЮЛ, на сервисе налоговой egrul.nalig.ru/

Банкрот застройщик или нет, можно также проверить на сайте kad.arbitr.ru или на сайте fedresurs.ru.

Нет ли застройщика в реестре недобросовестных поставщиков, следует смотреть на сайте Федеральной антимонопольной службы РФ zakupka.gov.ru .

Реестр недобросовестных участников аукционов можно изучить на сайте torgi.gov.ru.

Как получить самостоятельно сведения, есть ли у застройщика налоговая недоимка или нет, неясно. Законодатель не предусмотрел способ получения такой информации. Смягчить патовость ситуации может лишь то, что при выяснении судебных споров застройщика на сайте kad.arbitr.ru можно увидеть споры и по налогам.

Справку о несудимости можно получить лишь в Министерстве внутренних дел. Остается лишь надеяться, что надежный застройщик выложит эти справки самостоятельно в открытый доступ. Стоит обратить внимание, что закон требует отсутствие любой судимости, в том числе и за мелкие преступления.

 

Реестр недобросовестных застройщиков

Казалось бы, зачем проверять все досконально самому, когда есть особый список недобросовестных застройщиков. Но не все так просто с этим реестром недобросовестных компаний.

Такие списки ведут региональные власти. На федеральном уровне этой проблемой не занимаются. В Московской области подобный реестр есть. Он публикуется и обновляется на сайте правительства Московской области.

Однако Василий Шарапов обращает внимание, что по закону реестр носит рекомендательный характер:

— Включение в него того или иного застройщика не является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

Альтернативой может служить единый реестр застройщиков, который является государственным информационным ресурсом и представляет собой систематизированный перечень застройщиков, соответствующих требованиям закона. Этот реестр ведется с 2016 года и является открытым — erzrf.ru .

 

Наталья Бухтиярова

При заключении договора купли-продажи стороны обычно предполагают его надлежащее исполнение, как продавцом, так и покупателем. Исполнение сторонами договора купли-продажи может быть признано надлежащим тогда, когда продавец и покупатель исполняют свои обязательства в полном соответствии с условиями договора. Основной  обязанностью продавца по договору является обязанность передать объект недвижимости покупателю по подписываемому сторонами передаточному акту в сроки, указанные в договоре, основной обязанностью покупателя по договору является уплатить по договору цену такой недвижимости.

 Что происходит, когда стороны не исполняют свои обязательства по договору, или исполняют их ненадлежащим образом?

1. Начнем с продавца. Допустим, стороны заключили  договор купли-продажи, зарегистрировали переход права собственности в Росреестре, покупатель оплатил цену объекта, но продавец отказывается подписывать передаточный акт. В этом случае, покупатель вправе потребовать в судебном порядке исполнения обязанности в натуре, то есть обязать продавца передать объект покупателю, основываясь при этом нормами ст.398 Гражданского кодекса РФ или отказаться от договора руководствуясь ст.463 Гражданского кодекса РФ. Если говорить о жилой недвижимости, то большинство сделок купли-продажи осуществляются с использованием индивидуальных сейфов (ячеек). Для исключения этого риска возможно при совершении сделки воспользоваться следующим способом:

- арендовать отдельную банковскую ячейку и поместить в нее передаточный акт. Условия доступа в эту ячейку у покупателя будут аналогичными условиям доступа продавца в ячейку с деньгами. В этом случае, после регистрации перехода права собственности продавец получит свои деньги, а покупатель получит передаточный акт без необходимости ожидания, когда же его подпишет продавец. Отмечу, что этот вариант подходит для свободных объектов недвижимости.

В других случаях, для  минимизации указанного риска можно воспользоваться следующими механизмами:

- указать в договоре купли-продажи условия о неустойке (пени) за просрочку передачи продавцом объекта. Это будет стимулировать продавца исполнить обязанность по передаче объекта надлежащим образом. Этим механизмом стороны редко пользуются, а зря, поскольку неустойка прекрасно может обеспечивать исполнение продавцом своего основного обязательства;

- предусмотреть, что оплата части цены объекта недвижимости уплачивается после подписания передаточного акта.

2. Теперь о покупателе. Покупатель обязан исполнить свое основное  обязательство – уплатить продавцу цену недвижимости. Договором купли-продажи может быть предусмотрены следующие способы исполнения обязанности покупателя:

- предварительная оплата (когда оплата цены объекта происходит до подписания передаточного акта);

- оплата в кредит (когда оплата цены объекта происходит после передачи недвижимости покупателю);

- оплата в рассрочку (оплата цены объекта несколькими платежами в течение определенного срока). Что происходит, когда покупатель нарушает условия договора купли-продажи в части оплаты? Механизмы защиты продавца от недобросовестного покупателя в каждом из перечисленных случаев имеют свои нюансы.

В первом случае (при нарушении покупателем условий о предварительной оплате) продавец вправе, руководствуясь ст.328 Гражданского кодекса РФ, приостановить передачу недвижимости покупателю или расторгнуть договор.

Во втором случае (когда передаточный акт подписан, а недвижимость еще не оплачена), продавец вправе на основании п.3 ст.488 Гражданского кодекса РФ потребовать в судебном порядке расторжения договора и возврата недвижимости.

В третьем случае (когда цена переданной покупателю недвижимости оплачивается в рассрочку) продавец по общему правилу вправе согласно п.2 ст.489 Гражданского кодекса РФ отказаться от исполнения договора и потребовать возврата недвижимости. Но тут есть определенные исключения. Они состоят в том, что в случае, если недвижимость  оплачена покупателем более чем на половину, продавец не сможет расторгнуть договор. В этом случае он вправе только лишь потребовать в судебном порядке уплаты просроченной суммы.

Как во всех трёх случаях продавцу можно защититься от недобросовестного покупателя? Договор должен предусматривать условия, защищающие продавца от недобросовестных действий покупателя.

Во всех случаях в договоре необходимо указывать условия о неустойке (пени) за просрочку платежей, которая является мерой, стимулирующей покупателя к надлежащему исполнению обязательств по оплате цены недвижимости. В случаях, когда оплата цены недвижимости осуществляется после ее передачи покупателю, для защиты продавца необходимо указывать в договоре условия о возникновении ипотеки до полной оплаты покупателем цены недвижимости.

Независимо от перечисленных выше норм закона, защищающих продавца, в договоре необходимо подробно зафиксировать последствия нарушения покупателем обязанностей по оплате недвижимости. В каждом из перечисленных случаев условия, защищающие продавца, будут разными.

 Необходимо помнить, что грамотно составленный договор, вместе  с правильно выполненными фактическими действиями по его исполнению, являются гарантами безопасности каждой из сторон сделки.

Как известно, граждане, продающие недвижимость, обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с полученного дохода. Законодательством устанавливаются различные налоговые льготы и вычеты для использования их гражданами в целях исчисления и уплаты НДФЛ.

Федеральным законом  от 04.10.2014 N 284-ФЗ в Налоговый кодекс была введена новая глава 32 «Налог на имущество физических лиц» и признан утратившим силу закон  РСФСР от 9 декабря 1991 года N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц".

Юрист для бизнеса

Опубликовано в Юрист для бизнеса Пятница, 05 Июнь 2015 14:16

Абонентское обслуживание

от 2000 рублей

 

 

Сделки с недвижимостью

 

от 1500 рублей

 

Представление интересов доверителя в суде по вопросам расторжения предварительных договоров и возврата средств, перечисленных продавцу недвижимости
Представление интересов доверителя в суде по вопросам признания сделок с недвижимостью недействительными
Представление интересов доверителя в суде по вопросам расторжения сделок с недвижимостью
Представление интересов доверителя в суде по вопросам защиты права собственности на недвижимость
Представление интересов доверителя по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Управлениях Росреестра по Москве и Московской области
Юридическая проверка истории приобретаемого объекта недвижимости
Представление интересов доверителя в суде по вопросам раздела имущества, определения долей в праве совместной собственности на недвижимость
Представление интересов доверителя в отношениях с риэлторскими компаниями (проверка предлагаемого к заключению договора, оценка возможности внесения аванса и т.д.
Разработка и правовая экспертиза договоров и соглашений, заключаемых в сфере недвижимости
Подготовка правовых заключений по имеющейся ситуации
Юридическое сопровождение сделок с недвижимым имуществом
Консультирование по вопросам, связанным с недвижимостью

Правовое сопровождение девелопмента

от 3000 рублей

   

"Реализация права на приватизацию фактически зависит от наличия в ЕГРП судебного ареста, как обременения. Он мог возникнуть давным-давно и сам собой может быть и не снят. Для снятия подобного обременения необходимо его прекратить.

 Москва, Угрешская улица, д. 2, стр. 1 
Позвоните нам +7 (903) 530-20-90