OT Artwork - шаблон joomla Новости

Тел. +7 (903) 530-20-90

ВКонтактеВКонтактеВКонтактеВКонтакте

Главная/Блог/Я в СМИ/Евгений Страхов
Евгений Страхов

Евгений Страхов

Адрес сайта: http://pravlex.ru

При заключении договора купли-продажи стороны обычно предполагают его надлежащее исполнение, как продавцом, так и покупателем. Исполнение сторонами договора купли-продажи может быть признано надлежащим тогда, когда продавец и покупатель исполняют свои обязательства в полном соответствии с условиями договора. Основной  обязанностью продавца по договору является обязанность передать объект недвижимости покупателю по подписываемому сторонами передаточному акту в сроки, указанные в договоре, основной обязанностью покупателя по договору является уплатить по договору цену такой недвижимости.

 Что происходит, когда стороны не исполняют свои обязательства по договору, или исполняют их ненадлежащим образом?

1. Начнем с продавца. Допустим, стороны заключили  договор купли-продажи, зарегистрировали переход права собственности в Росреестре, покупатель оплатил цену объекта, но продавец отказывается подписывать передаточный акт. В этом случае, покупатель вправе потребовать в судебном порядке исполнения обязанности в натуре, то есть обязать продавца передать объект покупателю, основываясь при этом нормами ст.398 Гражданского кодекса РФ или отказаться от договора руководствуясь ст.463 Гражданского кодекса РФ. Если говорить о жилой недвижимости, то большинство сделок купли-продажи осуществляются с использованием индивидуальных сейфов (ячеек). Для исключения этого риска возможно при совершении сделки воспользоваться следующим способом:

- арендовать отдельную банковскую ячейку и поместить в нее передаточный акт. Условия доступа в эту ячейку у покупателя будут аналогичными условиям доступа продавца в ячейку с деньгами. В этом случае, после регистрации перехода права собственности продавец получит свои деньги, а покупатель получит передаточный акт без необходимости ожидания, когда же его подпишет продавец. Отмечу, что этот вариант подходит для свободных объектов недвижимости.

В других случаях, для  минимизации указанного риска можно воспользоваться следующими механизмами:

- указать в договоре купли-продажи условия о неустойке (пени) за просрочку передачи продавцом объекта. Это будет стимулировать продавца исполнить обязанность по передаче объекта надлежащим образом. Этим механизмом стороны редко пользуются, а зря, поскольку неустойка прекрасно может обеспечивать исполнение продавцом своего основного обязательства;

- предусмотреть, что оплата части цены объекта недвижимости уплачивается после подписания передаточного акта.

2. Теперь о покупателе. Покупатель обязан исполнить свое основное  обязательство – уплатить продавцу цену недвижимости. Договором купли-продажи может быть предусмотрены следующие способы исполнения обязанности покупателя:

- предварительная оплата (когда оплата цены объекта происходит до подписания передаточного акта);

- оплата в кредит (когда оплата цены объекта происходит после передачи недвижимости покупателю);

- оплата в рассрочку (оплата цены объекта несколькими платежами в течение определенного срока). Что происходит, когда покупатель нарушает условия договора купли-продажи в части оплаты? Механизмы защиты продавца от недобросовестного покупателя в каждом из перечисленных случаев имеют свои нюансы.

В первом случае (при нарушении покупателем условий о предварительной оплате) продавец вправе, руководствуясь ст.328 Гражданского кодекса РФ, приостановить передачу недвижимости покупателю или расторгнуть договор.

Во втором случае (когда передаточный акт подписан, а недвижимость еще не оплачена), продавец вправе на основании п.3 ст.488 Гражданского кодекса РФ потребовать в судебном порядке расторжения договора и возврата недвижимости.

В третьем случае (когда цена переданной покупателю недвижимости оплачивается в рассрочку) продавец по общему правилу вправе согласно п.2 ст.489 Гражданского кодекса РФ отказаться от исполнения договора и потребовать возврата недвижимости. Но тут есть определенные исключения. Они состоят в том, что в случае, если недвижимость  оплачена покупателем более чем на половину, продавец не сможет расторгнуть договор. В этом случае он вправе только лишь потребовать в судебном порядке уплаты просроченной суммы.

Как во всех трёх случаях продавцу можно защититься от недобросовестного покупателя? Договор должен предусматривать условия, защищающие продавца от недобросовестных действий покупателя.

Во всех случаях в договоре необходимо указывать условия о неустойке (пени) за просрочку платежей, которая является мерой, стимулирующей покупателя к надлежащему исполнению обязательств по оплате цены недвижимости. В случаях, когда оплата цены недвижимости осуществляется после ее передачи покупателю, для защиты продавца необходимо указывать в договоре условия о возникновении ипотеки до полной оплаты покупателем цены недвижимости.

Независимо от перечисленных выше норм закона, защищающих продавца, в договоре необходимо подробно зафиксировать последствия нарушения покупателем обязанностей по оплате недвижимости. В каждом из перечисленных случаев условия, защищающие продавца, будут разными.

 Необходимо помнить, что грамотно составленный договор, вместе  с правильно выполненными фактическими действиями по его исполнению, являются гарантами безопасности каждой из сторон сделки.

Как известно, граждане, продающие недвижимость, обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с полученного дохода. Законодательством устанавливаются различные налоговые льготы и вычеты для использования их гражданами в целях исчисления и уплаты НДФЛ.

Федеральным законом  от 04.10.2014 N 284-ФЗ в Налоговый кодекс была введена новая глава 32 «Налог на имущество физических лиц» и признан утратившим силу закон  РСФСР от 9 декабря 1991 года N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц".

Юрист для бизнеса

Опубликовано в Юрист для бизнеса Пятница, 05 Июнь 2015 14:16

Абонентское обслуживание

от 2000 рублей

 

 

Сделки с недвижимостью

 

от 1500 рублей

 

Представление интересов доверителя в суде по вопросам расторжения предварительных договоров и возврата средств, перечисленных продавцу недвижимости
Представление интересов доверителя в суде по вопросам признания сделок с недвижимостью недействительными
Представление интересов доверителя в суде по вопросам расторжения сделок с недвижимостью
Представление интересов доверителя в суде по вопросам защиты права собственности на недвижимость
Представление интересов доверителя по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Управлениях Росреестра по Москве и Московской области
Юридическая проверка истории приобретаемого объекта недвижимости
Представление интересов доверителя в суде по вопросам раздела имущества, определения долей в праве совместной собственности на недвижимость
Представление интересов доверителя в отношениях с риэлторскими компаниями (проверка предлагаемого к заключению договора, оценка возможности внесения аванса и т.д.
Разработка и правовая экспертиза договоров и соглашений, заключаемых в сфере недвижимости
Подготовка правовых заключений по имеющейся ситуации
Юридическое сопровождение сделок с недвижимым имуществом
Консультирование по вопросам, связанным с недвижимостью

Правовое сопровождение девелопмента

от 3000 рублей

   

"Реализация права на приватизацию фактически зависит от наличия в ЕГРП судебного ареста, как обременения. Он мог возникнуть давным-давно и сам собой может быть и не снят. Для снятия подобного обременения необходимо его прекратить.

Советы «как не стать обманутым дольщиком» сейчас публикуются довольно часто – но что делать, если вы уже им стали? Что предпринять и куда обратиться покупателю, который соблазнился недорогой «долёвкой» в жилом комплексе на начальной стадии строительства, а потом обнаружил, что сроки завершения проекта подходят, но его будущий дом продолжает оставаться на стадии котлована? Портал Urban Look попросил юристов, специализирующихся на правовых проблемах жилищного строительства, дать рекомендации пострадавшим дольщикам: что делать в первую очередь, в какие инстанции обратиться и на какие законы опираться.

Существуют такие темы – если не вечные, то, по крайней мере, очень «долгоиграющие», актуальные постоянно. К их числу точно можно отнести взаимоотношения клиента и его риелтора: пока существует вторичный рынок, необходимость продавать свои квартиры, люди будут данным вопросом интересоваться. Сегодня мы решили поговорить о базовом в этом вопросе документе – агентском договоре.

В вопросе налогообложения при продаже недвижимости существует правило, хорошо известное сегодня не только профессионалам, но и вообще всем заинтересованным лицам. Если квартира находилась в собственности более трех лет, то от налогов освобождается вся вырученная от продажи сумма. Если же меньше трех лет – то 1 млн руб. Никоим образом не споря с этим тезисом (а он в целом, конечно, справедлив), мы решили разобраться с нюансами. Действительность, как это часто бывает, оказалась немного сложнее.

 Москва, Угрешская улица, д. 2, стр. 1 
Позвоните нам +7 (903) 530-20-90