OT Artwork - шаблон joomla Новости

Тел. +7 (903) 530-20-90

ВКонтактеВКонтактеВКонтактеВКонтакте

Главная/Блог/Статьи/Случаи ненадлежащего исполнения договора купли-продажи недвижимости и их последствия

При заключении договора купли-продажи стороны обычно предполагают его надлежащее исполнение, как продавцом, так и покупателем. Исполнение сторонами договора купли-продажи может быть признано надлежащим тогда, когда продавец и покупатель исполняют свои обязательства в полном соответствии с условиями договора. Основной  обязанностью продавца по договору является обязанность передать объект недвижимости покупателю по подписываемому сторонами передаточному акту в сроки, указанные в договоре, основной обязанностью покупателя по договору является уплатить по договору цену такой недвижимости.

 Что происходит, когда стороны не исполняют свои обязательства по договору, или исполняют их ненадлежащим образом?

1. Начнем с продавца. Допустим, стороны заключили  договор купли-продажи, зарегистрировали переход права собственности в Росреестре, покупатель оплатил цену объекта, но продавец отказывается подписывать передаточный акт. В этом случае, покупатель вправе потребовать в судебном порядке исполнения обязанности в натуре, то есть обязать продавца передать объект покупателю, основываясь при этом нормами ст.398 Гражданского кодекса РФ или отказаться от договора руководствуясь ст.463 Гражданского кодекса РФ. Если говорить о жилой недвижимости, то большинство сделок купли-продажи осуществляются с использованием индивидуальных сейфов (ячеек). Для исключения этого риска возможно при совершении сделки воспользоваться следующим способом:

- арендовать отдельную банковскую ячейку и поместить в нее передаточный акт. Условия доступа в эту ячейку у покупателя будут аналогичными условиям доступа продавца в ячейку с деньгами. В этом случае, после регистрации перехода права собственности продавец получит свои деньги, а покупатель получит передаточный акт без необходимости ожидания, когда же его подпишет продавец. Отмечу, что этот вариант подходит для свободных объектов недвижимости.

В других случаях, для  минимизации указанного риска можно воспользоваться следующими механизмами:

- указать в договоре купли-продажи условия о неустойке (пени) за просрочку передачи продавцом объекта. Это будет стимулировать продавца исполнить обязанность по передаче объекта надлежащим образом. Этим механизмом стороны редко пользуются, а зря, поскольку неустойка прекрасно может обеспечивать исполнение продавцом своего основного обязательства;

- предусмотреть, что оплата части цены объекта недвижимости уплачивается после подписания передаточного акта.

2. Теперь о покупателе. Покупатель обязан исполнить свое основное  обязательство – уплатить продавцу цену недвижимости. Договором купли-продажи может быть предусмотрены следующие способы исполнения обязанности покупателя:

- предварительная оплата (когда оплата цены объекта происходит до подписания передаточного акта);

- оплата в кредит (когда оплата цены объекта происходит после передачи недвижимости покупателю);

- оплата в рассрочку (оплата цены объекта несколькими платежами в течение определенного срока). Что происходит, когда покупатель нарушает условия договора купли-продажи в части оплаты? Механизмы защиты продавца от недобросовестного покупателя в каждом из перечисленных случаев имеют свои нюансы.

В первом случае (при нарушении покупателем условий о предварительной оплате) продавец вправе, руководствуясь ст.328 Гражданского кодекса РФ, приостановить передачу недвижимости покупателю или расторгнуть договор.

Во втором случае (когда передаточный акт подписан, а недвижимость еще не оплачена), продавец вправе на основании п.3 ст.488 Гражданского кодекса РФ потребовать в судебном порядке расторжения договора и возврата недвижимости.

В третьем случае (когда цена переданной покупателю недвижимости оплачивается в рассрочку) продавец по общему правилу вправе согласно п.2 ст.489 Гражданского кодекса РФ отказаться от исполнения договора и потребовать возврата недвижимости. Но тут есть определенные исключения. Они состоят в том, что в случае, если недвижимость  оплачена покупателем более чем на половину, продавец не сможет расторгнуть договор. В этом случае он вправе только лишь потребовать в судебном порядке уплаты просроченной суммы.

Как во всех трёх случаях продавцу можно защититься от недобросовестного покупателя? Договор должен предусматривать условия, защищающие продавца от недобросовестных действий покупателя.

Во всех случаях в договоре необходимо указывать условия о неустойке (пени) за просрочку платежей, которая является мерой, стимулирующей покупателя к надлежащему исполнению обязательств по оплате цены недвижимости. В случаях, когда оплата цены недвижимости осуществляется после ее передачи покупателю, для защиты продавца необходимо указывать в договоре условия о возникновении ипотеки до полной оплаты покупателем цены недвижимости.

Независимо от перечисленных выше норм закона, защищающих продавца, в договоре необходимо подробно зафиксировать последствия нарушения покупателем обязанностей по оплате недвижимости. В каждом из перечисленных случаев условия, защищающие продавца, будут разными.

 Необходимо помнить, что грамотно составленный договор, вместе  с правильно выполненными фактическими действиями по его исполнению, являются гарантами безопасности каждой из сторон сделки.

Последнее изменение Понедельник, 12 Июнь 2017 18:40
 Москва, Угрешская улица, д. 2, стр. 1 
Позвоните нам +7 (903) 530-20-90