OT Artwork - шаблон joomla Новости

Тел. +7 (903) 530-20-90

ВКонтактеВКонтактеВКонтактеВКонтакте

Главная/Блог/Статьи/Как возвратить аванс или задаток по предварительному договору купли-продажи недвижимости

 

 Согласно сформировавшейся в России практики совершения сделок с недвижимостью, перед заключением договора купли-продажи продавец и покупатель часто заключают предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. Предметом такого договора являются взаимные обязательства продавца (агентства недвижимости, представляющего продавца) и покупателя заключить основной договор купли-продажи выбранной покупателем недвижимости в срок и на условиях, устанавливаемых таким договором. Этот договор называется сторонами по разному: соглашение об авансе, соглашение о задатке, авансовый договор и т.п., но, при наличии в нем взаимных обязательств заключить договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости, он должен квалифицироваться как предварительный договор купли-продажи. В основном,  целью заключения подобных предварительных сделок, служит «закрепление» за покупателем объекта недвижимости на определенный договором срок.

 Обычно, при заключении предварительного договора, в подтверждение  серьезности своих намерений, покупатель передает продавцу  денежную сумму, называемую в договоре по разному (аванс, задаток, обеспечительный платеж и т.д.).

 В дальнейшем, по разным причинам договор купли-продажи сторонами может быть не заключен, а денежные средства, переданные покупателем продавцу, остаются у последнего. При этом, зачастую продавец не горит желанием возвращать несостоявшемуся покупателю переданные средства. И в этой ситуации, покупателю приходится задуматься, каким образом вернуть переданные продавцу деньги.

  Понятно, что при отказе продавца возвратить деньги, без обращения в суд не обойтись. Но самостоятельно разобраться в хитросплетениях законодательства  незадачливому покупателю будет нелегко. И тут наступает черед юриста. Как гласит старинная пословица - «что написано пером, того не вырубишь топором».  Основой для выработки юристом правовой позиции в суде по требованию о возврате аванса, конечно же, является заключенный между сторонами договор.

 При рассмотрении такого дела, суд должен разобраться, какой договор по его гражданско-правовой квалификации, заключили продавец и покупатель, в качестве чего был передана покупателем продавцу денежная сумма (аванса, задатка, иного обеспечения), проанализировать условия заключенного договора, применить нормы закона, подлежащие применению в данном случае, и вынести решение о взыскании с продавца уплаченной денежной суммы, или об отказе покупателю в ее взыскании, если для этого имеются правовые основания.

Рассмотрим некоторые ситуации, возникающие при возврате переданных продавцу денежных сумм.  При этом, стоит обратить внимание, что  к нормам закона о передаче задатка по предварительному договору (как об одном из видов платежей), суды общей юрисдикции и арбитражные суды применяют разный подход. Эти различия состоят главным образом в том, что суды общей юрисдикции, рассматривающие споры между гражданами, а также между гражданами и юридическими лицами, в основном, считают возможным обеспечение предварительного договора задатком, в то время как арбитражные суды считают, что задаток не может передаваться по предварительному договору или обеспечивать выполнение обязательств по такому договору.  Соответственно, эти правовые позиции влияют на исход дела по возврату задатка, переданного по предварительному договору. В остальном, позиции этих судов схожи по своему правоприменению.

Ситуация 1. Стороны заключили предварительный договор, указав, что в течение 1 месяца после его заключения они обязуются заключить основной договор купли-продажи. Покупатель передал продавцу денежную сумму, которую стороны назвали авансом. В дальнейшем, срок договора истек, стороны не заключили договор купли-продажи, аванс остался у продавца. В данной ситуации с истечением срока, указанного в предварительном договоре, обязательства продавца и покупателя, предусмотренные предварительным договором, прекратились, переданная денежная сумма в виде аванса, с момента прекращения предварительного договора является неосновательным обогащением продавца и подлежит возврату покупателю. В основном, при возврате аванса, переданного по предварительному договору, суды применяют правовую позицию, согласно которой, при незаключении сторонами договора купли-продажи, аванс всегда подлежит возврату.

 Ситуация 2. Стороны заключили предварительный договор, указав, что в течение 1 месяца после его заключения они обязуются заключить основной договор купли-продажи. Покупатель передал продавцу денежную сумму, которую стороны назвали задатком. При этом, стороны установили, что в случае не заключения договора купли-продажи по вине покупателя, задаток остается у продавца, а  в случае не заключения договора по вине продавца, продавец возвращает покупателю задаток в двойном размере. Месяц прошел, стороны не заключили договор купли-продажи, задаток остался у продавца. В этом случае, у арбитражного суда и суда общей юрисдикции может проявиться разный подход к возврату такого задатка. В рассматриваемой ситуации суд общей юрисдикции может выяснить, какая из сторон виновна в не заключении договора купли-продажи, и в случае установления вины той или иной стороны, принять соответствующее решение. Арбитражный суд в аналогичной ситуации вряд ли будет устанавливать вину в не заключении договора и взыщет задаток с продавца, руководствуясь в том числе арбитражной практикой о незаконности обеспечения задатком предварительного договора

 Ситуация 3. Иные последствия по возврату сумм, переданных по предварительному договору, могут возникнуть в случае, если по предварительному договору продавцу передана сумма, не являющаяся ни авансом, ни задатком, а передана покупателем в качестве иного, не предусмотренного законом способа обеспечения обязательства, согласно п.1 ст.329 Гражданского кодекса РФ (например «обеспечительный взнос»). Обычно стороны устанавливают последствия передачи такого обеспечительного взноса в случае не заключения основного договора по вине продавца или покупателя, или наступления иных обстоятельств. В этой ситуации суд может применить условия, предусмотренные договором, о судьбе такого обеспечительного взноса, если будут установлены вина стороны договора или иные обстоятельства, являющиеся основанием для возврата суммы покупателю  или удержания ее продавцом.

 Следует обратить внимание, что при заключении предварительного договора нужно помнить, что согласно п.6 ст.429 Гражданского кодекса РФ, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, ни она из сторон не направит другой стороне письменное предложение о заключении договора купли-продажи или он не будет заключен, обязательства сторон по предварительному договору прекращаются автоматически. Поэтому, в тех случаях, когда по такому договору передавались какие-либо денежные суммы, и обязательства по нему прекратились согласно п.6 ст.429 ГК РФ, вину в не заключении основного договора установить практически невозможно, поскольку нет доказательств того, что покупатель или продавец  уклонялись от его заключения. В этой связи, переданные денежные суммы, вне зависимости от их правовой квалификации (аванс, задаток, обеспечительный взнос) подлежат возврату покупателю как неосновательное обогащение.

 Как видно, примеров ситуаций, когда покупатель и продавец не могут достичь результата своих предварительных договоренностей в виде заключения договора купли-продажи, может быть много. В связи с этим, в целях защиты прав, как продавца, так и покупателя, при заключении предварительного договора купли-продажи необходимо тщательно подходить к формулировкам заключаемого предварительного договора, в том числе к условиям договора о передаче и возврате денежных средств передаваемых продавцу денежных средств, а также названию передаваемых сумм.

  

 Независимый эксперт, юрист по недвижимости   Евгений Страхов

 

Последнее изменение Четверг, 01 Октябрь 2015 08:37
 Москва, Угрешская улица, д. 2, стр. 1 
Позвоните нам +7 (903) 530-20-90