OT Artwork - шаблон joomla Новости

Тел. +7 (903) 530-20-90

ВКонтактеВКонтактеВКонтактеВКонтакте

Главная/Блог/Статьи/Новые правила уплаты НДФЛ при продаже недвижимости

Как известно, граждане, продающие недвижимость, обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с полученного дохода. Законодательством устанавливаются различные налоговые льготы и вычеты для использования их гражданами в целях исчисления и уплаты НДФЛ.

Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ" в Налоговый кодекс РФ (НК РФ) были внесены существенные изменения в части норм, касающихся налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Основным изменением законодательства стало увеличение минимального срока нахождения недвижимости в собственности гражданина,  в целях его освобождения от НДФЛ  при  продаже недвижимости, с 3 до 5 лет.

Что это означает?

По действующему сейчас закону, при продаже недвижимости, находящейся в собственности 3 года и более, гражданин освобождается от уплаты НДФЛ вне зависимости от цены недвижимости, за которую он ее продает (цены договора купли-продажи). По новым правилам, в соответствии с п. п. 17.1 ст. 217 НК РФ, собственник недвижимости освобождается от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости, находившейся у него в собственности 5 лет и более. Этот срок называется «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества». Из этого общего правила новым законом предусмотрены исключения. Как следует из той же статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года, для тех  случаев когда:

1) право собственности на недвижимость получено налогоплательщиком по наследству  или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика, в соответствии с Семейным кодексом РФ. При этом, Семейный кодекс раскрывает понятие «близкие родственники», к которым относятся: родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Определения понятия «член семьи» Семейный кодекс не содержит.

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Как видно, законодатель, введя для полного освобождения от НДФЛ минимальный предельный срок владения недвижимостью – 5 лет, оставил прежний срок – 3 года для т.н.  «родственных сделок», а также квартир, полученных по приватизации и по рентным договорам.

Также новый закон дает право субъектам РФ принимать законы, уменьшающие вплоть до нуля минимальный предельный срок владения недвижимостью. Но на сегодняшний день не известно о принятии субъектами РФ таких законов.

Указанные выше изменения вводятся с 01 января 2016 года и будут распространяться только на объекты недвижимости, приобретенные в собственность после 1 января 2016 г. (ч. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).

На сегодняшний день, гражданин, продающий недвижимость, находящуюся у него в собственности менее 3 лет, для уменьшения налоговой базы (суммы дохода, с которой исчисляется налог) зачастую использует возможность, установленную в подпункте 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ. Согласно этой норме, гражданин вправе при продаже недвижимости получить имущественный вычет в размере доходов, полученных от продажи такой недвижимости,  находившейся у него в собственности менее 3 лет, не превышающих в совокупности 1 млн. рублей.  При этом, продавец и покупатель часто сознательно занижают цену недвижимости в договоре купли-продажи в целях уклонения продавца от уплаты НДФЛ от реальной стоимости недвижимости. В этом случае  покупатель несет риски, связанные с возможной недействительностью сделки и получением назад только суммы, указанной в договоре купли-продажи. То есть имеет место недобросовестное использование обеими сторонами сделки нормы закона об имущественном налоговом вычете.

С 01 января 2016 года такое занижение налоговой базы станет бесполезным. Согласно п. 5 ст. 217.1 НК РФ, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества (налоговая база) меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Рассмотрим  пример продажи квартиры по заниженной цене по новым правилам. Собственник продал квартиру, находящуюся у него в собственности менее 5 лет  за  1 000 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01 января года ее продажи составила 5 000 000 руб.   5 000 000 рублей  Х  на коэффициент 0,7 = 3 500 000 руб.

Таким образом, в целях налогообложения, доход собственника  будет составлять  3 500 000 рублей. Учитывая нормы подпункта 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ, о праве налогоплательщика получить вычет – 1 000 000 рублей, налоговая база по НДФЛ (сумма дохода с которой будет исчисляться НДФЛ) составит 2 500 000 рублей. Налогоплательщик будет привлечен к налоговой ответственности и будет обязан заплатить 13% от 2 500 000 рублей, а также пени и штраф.

Если собственник для продажи недвижимости  не может ждать 3 года (а с 01.01.2016 г. – 5 лет), а имущественного вычета в 1 000 000 рублей недостаточно, он может воспользоваться правом уменьшение своих доходов, полученных от продажи недвижимости, на расходы, связанные с получением этих доходов. Это право предусмотрено в подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.  Этими расходами являются расходы продавца по покупке недвижимости в виде денежных средств, переданных бывшему собственнику недвижимости при ее покупке. Расходы должны быть документально подтверждены.

Рассмотрим пример такого уменьшения налоговой базы.

Собственник квартиры приобрел ее по договору купли-продажи за 6 000 000 рублей, о чем имеется расписка продавца. Через 2 года собственник решил продать квартиру за 7 000 000 рублей. В этой ситуации как раз и подойдет норма подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ о возможности уменьшения доходов на произведенные ранее расходы, связанные с покупкой квартиры. В налоговую декларацию собственник включит сведения о покупке квартиры ранее за 6 000 000 рублей, предоставит расписку о получении предыдущим собственником указанной суммы и, таким образом уменьшит свой доход с 7 000 000 рублей до 1 000 000 рублей. В этом случае налогооблагаемая база составит 1000 000 рублей. Сумма налога составит 130 000 рублей.

 Юрист по недвижимости   Евгений Страхов

Последнее изменение Вторник, 23 Июнь 2015 13:57
 Москва, Угрешская улица, д. 2, стр. 1 
Позвоните нам +7 (903) 530-20-90